Paragraaf 7

Grondbeleid

Het grondbedrijf zal nieuwe inzichten (visie op het Grondbeleid) moeten ontwikkelen die aansluiten op de situatie na de crisis op de woningmarkt en de krimp. De rode draad van de benauwde situatie in de woningbouw, de sociale huur en sociale koop en vrije sector, zal naar verwachting nog na-ijlen. Wij maken nieuwe prestatieafspraken met de in onze gemeente aanwezige woningcorporaties Actium en WoonFriesland. De prestatieafspraken 2017 zijn gereed.  

Algemene beleidslijn

De corporaties Actium en WoonFriesland hebben in de prestatieafspraak 2017 aangeven hoe ze omgaan met nieuwbouw, sloop en woningverbetering. Particuliere initiatieven voor de bouw van woningen in het goedkope segment beginnen op kleine schaal weer te lopen. Zoals de ontwikkeling aan de Anne Vondelingstraat en het Harambe terrein, beiden te Appelscha, en de Elsjeshof in Oosterwolde. We hebben in de plannen Elsloo en Langedijke gronden op voorraad liggen. Ook is het bestemmingsplan Donkerbroek-West bouwrijp gemaakt en is de kavelverkoop gestart.  

De raad heeft eind 2016 ingestemd met een herprioritering van het Masterplan Venekoten Centrum. Het particuliere initiatief Ecomunity heeft de eerste fase gerealiseerd. De ontwikkeling van Appelscha e.o. is gevat in een Masterplan regio Appelscha. Het grondbeleid is faciliterend en staat ook in dienst van “het wonen in deze gemeente” Een nieuwe woonvisie zal in de eerste helft van 2017 worden opgesteld. In de toekomst hebben wij meer aandacht voor het “managen” van de gevolgen van de krimp. De komende 10 jaar zet de vergrijzing door en nadat we eerst een periode van woningverdunning hebben zet een daling van de bevolking in. Dit heeft gevolgen voor ons in te zetten grondposities. De grondposities van de gemeente hebben we aangewend als pauzelandschap. We gaan een aantal van deze gronden inzetten voor het verbeteren van de duurzaamheid: zonnepaneelvelden. Dit sluit weer aan bij de algemene doelstelling Ooststellingwerf CO2-neutraal in 2030. We voorzien dat we met name in moeten zetten op het behoud van waarden in de wijken. De nadruk zal komen te liggen op het particuliere woningbezit dat 70% van het woning areaal omvat.

De gebiedsontwikkeling in Nederland is altijd een unieke samenwerking tussen overheid en marktpartijen geweest. We zien nu een verschuiving van de rollen van gemeenten, ontwikkelaars, woningcorporaties, bouwers, beleggers en gebruikers. Veel gemeenten gaan, net als de gemeente Ooststellingwerf, steeds meer een faciliterende rol spelen en zetten vooral in op verbetering van de openbare ruimte. Nieuwe wet- en regelgeving spelen hier ook een duidelijke rol in. De aankomende Omgevingswet geeft ook aanleiding voor een steeds verder gaande samenwerking.

Doelstelling

De doelstelling voor het grondbedrijf is niet veranderd:
“Het gemeentelijk grondbeleid heeft tot doel de bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente Ooststellingwerf mogelijk te maken door aankoop, exploitatie en uitgifte van gronden dan wel door medewerking te verlenen aan ontwikkeling van plannen door private personen, bedrijven en instellingen.”

  • Het grondbedrijf heeft een interne bezetting (fte) met voldoende kennis en kunde (functies) om de regie op het grondbedrijf en de afstemming met de andere beleidsvelden goed uit te kunnen voeren.
  • Het grondbedrijf is robuust, toekomstbestendig gericht op continuïteit en in staat om te kunnen anticiperen op conjuncturele ontwikkelingen.
  • Het grondbedrijf is financieel transparant en gezond.

Uitvoering

De woningbouwopgave

Onze bevolking ontgroent, vergrijst en daalt in aantal. De vraag naar woningen wordt anders door een veranderende behoefte aan woningen. Door de transitie in de zorg gaan mensen langer thuis wonen. De doorstroming op de woningmarkt vermindert. Leegstand (boven de normale frictie van 3-4%) en verkrotting van woningen ligt in een krimpende markt op de loer. In de meerjarenprognose zien we ook voor onze gemeente het gevaar van leegstand (boven de frictie leegstand). Het waardebehoud van woningen wordt in de toekomst een actueel probleem. Er moet ruimte blijven om nieuwbouw te realiseren om te voorkomen dat de markt “op slot” wordt gezet maar we moeten ons realiseren dat meer bijbouwen een grotere kans op leegstand in de nabije toekomst in zich draagt.

Het is noodzakelijk dat bij de uitvoeringsagenda’s het klassieke beleid m.b.t. wonen wordt herijkt en de inzet van nieuwe instrumenten en gedachten is noodzakelijk. Inbreiding en vraaggericht maatwerk op de woningwensen is daarbij het nieuwe adagium. Het is de kunst daar nu al op te anticiperen.

Complexen grondexploitatie

Actief grondbeleid
Aan de Elsjeshof in Oosterwolde (complex 1113) zijn dit jaar 10 kavels verkocht en in Makkinga Meester Bergsmastraat (complex 1059) 1 kavel. Voor de verder lopende complexen wordt binnen de exploitatie toch nog wel enig risico gelopen. Dit ligt met name in het afzettempo van de woningbouwgrond. Het risico ligt dan in het feit dat rentelasten verder doorlopen in een langere exploitatie. De resterende winst wordt bij afsluiting van de complexen toegevoegd aan de reserve. Grote uitbreidingslocaties zijn niet aanwezig en worden in de komende tijd zeker niet aangelegd.

Faciliterend en passief grondbeleid
Er zijn enkele (particuliere) plannen, waarvoor grond van de gemeente is gekocht, die tot ontwikkeling zijn gekomen. We denken hierbij aan o.a. de Anne Vondelingstraat te Appelscha en De Kromten te Waskemeer. Andere particuliere ontwikkelingen liggen nagenoeg stil, o.a. De Melkweg Oosterwolde. Op de Melkweg heeft de woningbouwvereniging Actium het middengebied overgenomen en heeft daarop de eerste woningen gerealiseerd. De randen zijn nog steeds onbebouwd.

Ontwikkelingen niet-woningbouw

  • Masterplan Oosterwolde Centrum - Venekoten Noord: Het plan zet in op de verbetering van de openbare ruimte en het faciliteren van particulier initiatief.
  • Appelscha Boerestreek: We willen particulier initiatief in de directe omgeving stimuleren. Hierbij denken we aan verbetering uitstraling van bestaande bedrijven (horeca) en starten van nieuwe initiatieven o.a. een klimtoren. De Bosbergtoren is inmiddels gerealiseerd.
  • Masterplan Appelscha: Het plan voorziet in maatregelen om recreatie en toerisme in het gebied te stimuleren.

Bedrijventerreinen

  • Oosterwolde Venekoten: Een strook bedrijfsterrein is ontsloten; deze grond is bijna voor de helft uitgegeven. De rest is in optie of nog vrij. De revitalisering van het gebied Venekoten-Noord is gestart, de Houtwal is in 2016 geheel heringericht. In afwijking van de voorschriften stellen wij u voor de looptijd van het bedrijventerrein Venekoten op 18 jaar te stellen. We verwachten dat de uitgifte van bedrijfskavels over de termijn van tien jaar te kort is.
  • Oosterwolde Ecomunity: Dit is een particulier initiatief dat gericht is op de realisatie van een hoogwaardig duurzaam bedrijvenpark met een kenniscentrum. De bouw van de eerste fase is inmiddels (nagenoeg) afgerond.
  • Haulerwijk De Turfsteker: In Haulerwijk werd een bedrijfskavel verkocht van 2.657 m².  Er is nog een gedeelte van het bedrijventerrein beschikbaar.

De belangstelling voor een kavel op de bedrijventerreinen neemt de laatste tijd weer  toe, zowel voor Oosterwolde als Haulerwijk.

Niet in exploitatie genomen gronden NIEGG
Met ingang van 1 januari 2016 is de regelgeving in het BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) ten aanzien van gronden, waarvoor nog geen reëel en stellig voornemen is om deze in de nabije toekomst te bebouwen, gewijzigd. Deze ‘NIEGG’ gronden zijn voor marktwaarde overgebracht naar materiële vaste activa (MVA).

Grondexploitatie

Winstnemingen grondexploitatie

Voor de lopende complexen wordt weinig risico gelopen. In overeenstemming met het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) zijn de winsten die genomen konden worden (inclusief de winst bij afsluiting van de complexen) toegevoegd aan de Algemene reserve grondexploitatie.

Algemene reserve grondexploitatie

Het doel van de algemene reserve (AR) grondexploitatie is om de winsten van de complexen toe te voegen en over deze reserve te beschikken indien een complex niet kostendekkend is (een soort vereveningsfonds). Ook renteverliezen door een langere looptijd van een complex komen ten laste van de reserve. Om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde basis voor grondexploitatie is het op peil houden van de reserve van essentieel belang.

De stand van de reserve is per 1-1-2017 € 3,230 miljoen. Naast een bedrag van € 0,397 als algemene reserve grondexploitatie, is voor Masterplan ‘Oosterwolde Centrum – Venekoten Noord’ € 2,833 miljoen beschikbaar (€ 5 miljoen minus € 2,167 miljoen reeds uitgegeven).  

Budget strategische aankopen

Het budget strategische aankopen is feitelijk een mandaat van de gemeenteraad aan het college om snel strategische aankopen te kunnen doen. In 2016 zijn er geen strategische aankopen geweest.

De vennootschapsbelasting

Op 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting ook voor de “ondernemingsactiviteiten” van de gemeente gaan gelden. De gemeente Ooststellingwerf heeft de ondernemerstoets uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het grondbedrijf door de ondernemingspoort komt en daarmee potentieel vennootschapsbelastingplichtig is. We hebben een openingsbalans gemaakt. Voor 2016 verwachten we dat we € 19.500 voor de vennootschapsbelasting zijn verschuldigd.

Meerjarenbegroting grondexploitatie

De nadruk komt te liggen op het faciliteren van particulier initiatief (de anterieure overeenkomsten) en het waardebehoud van de bestaande woningvoorraad. Het uitgangspunt is dat de bestaande taken op het grondbedrijf altijd moeten kunnen worden uitgevoerd.